Bên mua đất có đòi lại tiền đặt cọc được không? Khi nào có thể đòi được tiền cọc mua đất?

Bên nhận chuyển nhượng đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc tiền chuyển nhượng theo hợp đồng. Tuy nhiên trong thời gian thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng phát hiện bị bên bán lừa thì có đòi lại tiền đặt cọc mua đất được không? Làm cách nào để lấy lại số tiền đã đặt cọc mua đất ? Mời bạn đọc cùng tìm hiểu tình huống sau đây.

Câu hỏi:

Tôi và anh X đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất A và tôi đã đặt cọc 50% tiền chuyển nhượng đất theo hợp đồng. Tuy nhiên, sau đó tôi được biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh X cung cấp là giả và không hợp pháp. Vậy tôi phải làm thế nào để đòi lại số tiền tôi đã đặt cọc cho anh X? Pháp luật hiện nay quy định thế nào về trường hợp này?

Giải đáp:

Trước khi giải quyết vấn đề được đặt ra ở câu hỏi trên, PL LAW sẽ trích dẫn một số điều khoản trong BLDS về các vấn đề pháp lý liên quan.

1. Đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định về đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Theo quy định tại Điều 117 BLDS, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Lưu ý: Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

3. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự của BLDS, trừ trường hợp có quy định khác.

4. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

5. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối là 02 năm, kể từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối.

Hết thời hiệu 2 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

6. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do BLDS, luật khác có liên quan quy định.


Đối chiếu với tình huống câu hỏi

Đối với trường hợp này, anh X đã cố ý cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để lừa anh/chị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hành vi này được coi là hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự.

Căn cứ tại Điều 127 BLDS 2015, Giao dịch dân sự giữa anh/chị và anh X vô hiệu do bị lừa dối. Theo đó, anh/chị có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu trong thời hạn 02 năm kể từ ngày anh/chị biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối.

Khi được Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì anh/chị và anh X phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó, anh X phải trả lại số tiền cọc mà anh/chị đã đặt cọc theo hợp đồng chuyển nhượng.

Trên đây là nội dung liên quan đến việc Bên mua đất có đòi lại tiền đặt cọc mua đất trong trường hợp lừa dối được không mà PL Law muốn chia sẻ đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc hay câu hỏi nào xin mời bạn đọc cùng bình luận bên dưới.