Xây dựng nhà ở khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Nếu tiến hành xây dựng nhà ở trước thời gian được cấp phép xây dựng thì bị xử phạt ra sao? PL Law giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề cấp giấy phép xây dựng nhà ở qua tình huống sau đây:

1. Luật sư tư vấn về Luật Xây dựng

Hiện nay, trong bối cảnh nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, đời sống của con người ngày càng được nâng cao. Chính vì thế, nhu cầu mua đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tiến hành xây dựng nhà ở ngày càng được quan tâm và chú trọng. Đặc biệt đó là thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, thực tế việc phổ biến pháp luật ở một số địa phương về thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở hiện nay chưa đồng đều. Điều này dẫn tới tình trạng người dân chưa hiểu hết các quy định của pháp luật nên thường gặp khó khăn, vướng mắc và tốn thời gian trong việc thực hiện thủ tục này.

2. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật

Câu hỏi: Tôi muốn hỏi văn phòng luật sư 1 việc như sau. Gia đình tôi ra tết nguyên đán sẽ làm nhà hiện tại tôi đang làm thủ tục sang tên bìa đất vì tôi mới mua nhưng khi tôi lấy được bìa đỏ cũng gần đến tết, và còn phải đi xin cấp giấy phép xây dựng. Luật sư cho tôi hỏi thời gian cấp giấy phép xây dựng là bao nhiêu ngày và trong thời gian chờ cấp giấy phép xây dựng gia đình tôi động thổ trước để lấy ngày được không? Có vi phạm không? Nếu có thì bị xử phạt thế nào, Kính mong nhận được sự tư vấn của văn phòng luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới PL Law. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi không thể xác định công trình xây dựng của bạn có thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng hay không? Do đó, việc xây dựng của gia đình bạn có thể phát sinh theo hai hướng sau đây:

Trường hợp 1: Nếu đây là công trình xây dựng phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đến UBND cấp huyện theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp huyện xem xét cấp giấy phép xây dựng cho gia đình bạn theo quy định tại điểm e, khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014 như sau: 

“ Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.”

Theo quy định nêu trên, thời gian cấp giấy phép xây dựng đối với nhà riêng lẻ của bạn là 15 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Trong thời gian chờ cấp giấy phép xây dựng, bạn muốn tiến hành động thổ nhưng chúng tôi chưa rõ ở đây động thổ là như thế nào? Vì vậy, có thể xảy ra hai khả năng như sau:

– Nếu gia đình thực hiện lễ động thổ nhưng chưa tiến hành xây dựng nhà ở thì khi đó chưa đủ cơ sở để xác định gia đình bạn xây dựng không có giấy phép nên không có cơ sở để xử phạt vi phạm hành chính trong trường hợp này.

– Nếu gia đình thực hiện lễ động thổ và tiến hành các hoạt động khởi công xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép xây dựng thì gia định bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở như sau: 

“ 5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”

Như vậy, bạn không được tiến hành xây dựng nhà ở khi chưa được cấp giấy phép xây dựng. Nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Trường hợp 2: Nếu đây là công trình xây dựng không phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì gia đình bạn có thể tiến hành lễ động thổ và khởi công xây dựng nhà ở:

“ 2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

…”

Vậy, khi xây dựng nhà ở trong trường hợp này, không có căn cứ xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của gia đình bạn.